Originalmente publicado en: El Capital Financiero.
En un mercado inmobiliario global afectado por la Pandemia del Covid-19, las promotoras inmobiliarias han debido considerar opciones que probablemente no formaban parte de su modelo de negocios habitual, tal como financiar directamente a sus clientes el pago de los valores de venta.
Considerando proyectos de construcción de nuevas unidades inmobiliarias, el modelo clásico presume que el valor de venta acordado será recibido contra la inscripción del contrato de compraventa y traspaso del inmueble en el registro público, a nombre del comprador. En ventas financiadas, esto ocurre típicamente a través de la presentación al pago de una carta promesa de pago de un banco local emitida a favor del comprador.
Bajo ciertas condiciones, la promotora podría considerar financiar parcialmente el valor de venta. Y para hacerlo, la intervención de un fiduciario podría facilitar que todos los actores estuvieran conformes.
¿Cuáles serían estas condiciones que deben darse para que la promotora pueda valorar la viabilidad de esta opción? Podemos mencionar las siguientes:
Que el banco que haya otorgado el préstamo interino tenga la disposición de modificar los términos o modificar el tipo de facilidad para ajustarse a un plazo de repago extendido. Probablemente esta extensión del plazo estará asociada al plazo que le otorgue la promotora a los compradores para cancelar.
Que el flujo generado por los cargos financieros a los compradores esté correctamente alineado con los gastos financieros adicionales con que deberá cargar la promotora.
Que la promotora tenga la capacidad administrativa para manejar la cartera de ventas financiadas que estaría creando. Desviarse de su modelo conocido, puede generar errores u omisiones a una organización no acostumbrada a manejar ventas financiadas. Se generará una carga adicional de comunicaciones, manejo y aplicación de pagos con la clientela por el período en que dure el financiamiento.
En cuanto a la garantía, el banco acreedor debe estar dispuesto a levantar el gravamen hipotecario a su favor, consentir en la venta de la promotora hacia el comprador y en el mismo acto registral, el aporte por el comprador a un fideicomiso de garantía.
El Fideicomiso tendría dos beneficiarios: la misma promotora hasta el importe de los saldos deudores de la venta y el banco acreedor, en el evento de que el cliente de la venta financiada entrara en situación de incumplimiento no subsanado.
En cualquier caso, el deudor del banco continuará siendo la promotora, no los clientes de la promotora. El banco no podría pedir la liquidación de la garantía fiduciaria si el comprador se encuentra al día en sus obligaciones con la promotora.
Registralmente, los actos a celebrar se documentarían en una escritura pública con los siguientes componentes:
Comparecencia del banco para levantar parcialmente el gravamen hipotecario respecto de la finca específica a vender – condicionado a la inscripción del Fideicomiso. Esta anuencia supone que la promotora se encuentre al día en los compromisos que haya pactado con el banco.
Compraventa entre promotora y cliente en que queda documentado el valor pagado, el valor financiado, los términos de pago y la obligación de constituir un fideicomiso sobre la finca.
Este acto causa el impuesto a la ganancia para la promotora y los derechos registrales habituales para actos de compraventa.
Contrato de fideicomiso entre el comprador (que acaba de adquirir en el acto anterior) y la fiduciaria, con el aporte de la finca. Este acto causa los derechos registrales regulares a contratos de fideicomiso. En este contrato se prevé que la unidad queda bajo el uso del comprador y que éste retiene todas las obligaciones relacionadas al mantenimiento y conservación del inmueble, incluyendo la adquisición de pólizas de seguro, pago de cuotas de gastos comunes, impuesto de inmueble, etc.
Ventajas:
Le da una opción adicional a la promotora para clientes que hayan podido sufrir afectaciones económicas, mitigando la pérdida de ventas
Puede generar una fuente de ingresos adicional por el cargo financiero a los compradores, aunque esto no será la motivación más importante. La promotora siempre preferirá construir, vender, entregar y cobrar el valor de venta.
Desventajas:
Puede crear tensiones de caja a la promotora si los pagos por ventas financiadas no se mantienen corrientes. El compromiso con el banco tiene que ser atendido aún cuando la cartera financiada entrara en retrasos.
Crea una relación extendida con los compradores con potenciales desacuerdos o nuevos problemas asociados.
La intervención de un fiduciario profesional cuyos cargos son absorbidos por los compradores de las ventas financiadas, le debe proveer al banco un nivel satisfactorio de seguridad con relación al bien subyacente que es: i) la fuente de repago que representa el deudor de la promotora (comprador de la finca) y ii) el mismo inmueble.
Una vez superada la curva de aprendizaje y alineados todos los actores que intervienen, es una solución efectiva y atractiva para las promotoras locales.
Ana Isabel Díaz
VP Legal de fiduciaria Assets Trust y Presidente de STEP Panamá