Recientemente se publicó en Gaceta Oficial el Decreto Ejecutivo No. 151 del 16 de junio de 2020, por el cual se reglamenta la Ley No. 31 del 18 de junio de 2010, que establece el Régimen de Propiedad Horizontal en la República de Panamá.
Con el presente artículo, deseamos compartir muy puntualmente algunos de los aspectos más relevantes introducidos por esta nueva reglamentación al Régimen de Propiedad Horizontal (en lo sucesivo referido como “Régimen de PH”).
Esta reglamentación desarrolla los conceptos de Propiedades Horizontales Originarias y Derivadas, y establece las consideraciones especiales mínimas que deben atenderse en las incorporaciones bajo estas modalidades. De igual forma hace referencia a los otros tipos de proyectos inmobiliarios que pueden someterse al Régimen de PH, entre estos, las lotificaciones, parcelaciones y/o urbanizaciones con lotes servidos cuyas mejoras se edifiquen posteriormente; las mejoras destinadas a estacionamientos, bodegas, cementerios o cualquier actividad comercial; unidades inmobiliarias de distintos usos conocido como Propiedad Horizontal Multiusos; mejoras construidas sobre terrenos de propiedad de una o más personas; cualquier otro tipo de conjunto inmobiliario susceptible de aprovechamiento independiente y que presenten características del Régimen de PH.
Se establecen los requisitos generales para la incorporación al Régimen de PH, así como para la modificación al Reglamento de Copropiedad, y queda establecido el procedimiento al cual se someterán los trámites de solicitudes de incorporación y modificación presentadas ante la Dirección de Propiedad Horizontal del MIVIOT. También se contemplan requisitos especiales para incorporar al Régimen de PH aquellas urbanizaciones de calles privadas (conjuntos residenciales privados) regidas por asociaciones sin fines de lucro que se encuentran reguladas por la Resolución No. 28-2003 del 21 de febrero de 2003 expedida por el MIVIOT, así como para las incorporaciones de proyectos inmobiliarios que son de interés social calificados como tal por el MIVIOT, las incorporaciones de propiedades horizontales destinadas a alojamiento público turístico, incorporación de fincas cuyo propietario sea distinto al propietario de las mejoras, entre otras.
Bienes Comunes
Por otra parte, esta reglamentación dispone sobre la posibilidad de la explotación económica sobre los bienes comunes siempre que no impliquen la transferencia de titularidad del bien, no vulnere el uso al que se destina la propiedad horizontal, no impida el acceso a los bienes privativos, ni la circulación por áreas comunes y que tampoco comprometa la seguridad de la propiedad, estableciendo además, que las contraprestaciones obtenidas de tal explotación únicamente podrán destinarse a beneficio común de la propiedad horizontal, en atención a la naturaleza no lucrativa de la misma. Asimismo, se refiere a que los estacionamientos o depósitos reservados (es decir, aquellos que en el Reglamento de Copropiedad fueron reservados por el promotor para su posterior enajenación) no adjudicados, pasarán a ser bienes comunes de la propiedad horizontal respectiva, entendiéndose que esto ocurriría al vencerse el plazo de vigencia de los 10 años de las reservas del promotor.
Queda estipulado que el propietario inicial (promotor) hará entrega de los bienes comunes al Representante Legal de la Propiedad Horizontal, una vez haya obtenido el permiso de ocupación y traspasado al menos el 51% de las unidades inmobiliarias.
Reservas del Promotor
En lo que respecta a las reservas del promotor, se menciona que el promotor podrá establecer en el Reglamento de Copropiedad las reservas de áreas para desarrollo futuro o instalaciones, para uso exclusivo de determinadas unidades inmobiliarias así como reservas sobre azoteas, sótanos, fachadas y otros bienes comunes ya edificados. En las reservas de la azotea, se estipula que es necesario mantener el acceso independiente al área de rescate establecido por el Benemérito Cuerpo de Bomberos, y también que en la solicitud de incorporación al Régimen de PH, debe el promotor aportar una declaración jurada que certifique que la reserva se hizo constar en los respectivos contratos de promesa de compraventa y de compraventa.
En lo que respecta a las reservas del promotor, se menciona que el promotor podrá establecer en el Reglamento de Copropiedad las reservas de áreas para desarrollo futuro o instalaciones, para uso exclusivo de determinadas unidades inmobiliarias así como reservas sobre azoteas, sótanos, fachadas y otros bienes comunes ya edificados. En las reservas de la azotea, se estipula que es necesario mantener el acceso independiente al área de rescate establecido por el Benemérito Cuerpo de Bomberos, y también que en la solicitud de incorporación al Régimen de PH, debe el promotor aportar una declaración jurada que certifique que la reserva se hizo constar en los respectivos contratos de promesa de compraventa y de compraventa.
Reuniones Virtuales
Mediante el Decreto Ejecutivo in comento, se dispone que en el Reglamento de Copropiedad se podrá establecer la asistencia virtual a través de métodos electrónicos y tecnológicos (como conferencias telefónicas, video – conferencias), en las reuniones de Asamblea de Propietarios y de Junta Directiva. Si bien es cierto que esta modalidad de reuniones virtuales se hace necesaria, más aún en estos tiempos de pandemia que a nivel mundial atravesamos, esta reglamentación no entra a reglamentar nada con respecto a qué deberán realizar aquellas propiedades horizontales cuyos reglamentos de copropiedad no contemplan tal posibilidad. Ello nos lleva a deducir que deberán tramitar la modificación a sus reglamentos de copropiedad siguiendo los requisitos generales para la modificación de reglamentos establecidos en esta nueva reglamentación.
Comité de Administración – Subadministrador
Con esta reglamentación, se desarrollan las funciones específicas que ejercerán los Comités de Administración con el objeto de llevar a cabo un mejor funcionamiento y mantenimiento de los complejos inmobiliarios o propiedades horizontales multiusos, o aquellas propiedades horizontales que por su complejidad así lo requieran.
Se permite la designación de la figura del Subadministrador en aquellas propiedades horizontales que por su extensión, complejidad o por la existencia de varios usos o componentes así o ameriten, lo cual deberá estar expresamente dispuesto en el Reglamento de Copropiedad.
Instancia de Conciliación
De igual forma, queda reglamentada la instancia de conciliación como alternativa para la resolución de conflictos o controversias que surjan entre propietarios, cuando medie solicitud de la Junta Directiva o del Administrador o de no menos del 20% de los propietarios. Esta función conciliadora estará a cargo de la Dirección de Propiedad Horizontal del MIVIOT.
En el caso que la solicitud de conciliación sea solicitada por no menos del 20% de los propietarios, deberán acreditar que se encuentran al día en el pago de sus cuotas de gastos comunes, a menos que se trate de conflictos que versen sobre la violación de la Ley o del Reglamento de Copropiedad.
Todos estos aspectos antes desarrollados resumen algunos lineamientos básicos a ser considerados en la implementación del desarrollo de proyectos inmobiliarios.
