Una reciente decisión judicial en Colombia, relacionada con un proyecto inmobiliario fallido, volvió a poner sobre la mesa una discusión relevante y sensible para la actividad fiduciaria. El caso se refiere a aseveraciones hechas sobre la falta de cumplimiento de ciertos deberes de vigilancia, previsión, verificación y control por parte de la fiduciaria que administraba el patrimonio autónomo involucrado en la operación.
Estas breves líneas se basan únicamente en reportajes que aparecen en fuentes abiertas sobre el histórico caso y no pretende ser un análisis de jurisprudencia. El reciente fallo proviene de un tribunal de segunda instancia, confirmando una decisión inicial emitida por la Superintendencia Financiera de ese país que, para determinadas materias, tiene funciones jurisdiccionales con atribuciones para ordenar el pago de indemnizaciones. Esa es la primera diferencia sustancial con nuestro sistema (Panamá) en el que el ente regulador (Superintendencia de Bancos) opera exclusivamente dentro de los límites del Derecho Administrativo sin funciones jurisdiccionales en ningún caso.
De acuerdo a fuentes abiertas, el fallo de primera instancia emitido en Febrero de 2026 por la Superintendencia Financiera, impuso la sanción más alta registrada en el país contra una fiduciaria, ordenándole al pago de $8,115 millones de pesos (unos US$2.5 millones) a favor de 27 familias afectadas (suponemos promitentes compradores en el proyecto) por negligencia grave.
Elevada la controversia a segunda instancia, el Tribunal Superior no solo confirmó la condena, sino que elevó la indemnización inicial a unos $13,500 millones de pesos (US$4.2 millones aproximadamente) en un fallo de septiembre 2026 en el que se adicionó compensación relacionada a la no disponibilidad del dinero invertido.
De acuerdo a los artículos revisados en fuentes abiertas: “…Los hallazgos centrales no radican en la ausencia de una garantía de resultado, sino en hechos acreditados: se determinó que la empresa omitió evaluaciones rigurosas sobre el proyecto, no analizó los riesgos técnicos ni financieros de forma adecuada y no verificó la solvencia ni la experiencia del constructor, quien, según el fallo, no demostró haber realizado aportes al proyecto…. Además, la resolución indica que la fiduciaria permitió el uso inadecuado de recursos del patrimonio autónomo y dejó de adoptar medidas correctivas ante la paralización definitiva de la obra. También se concluyó que vulneró su deber de información hacia los consumidores financieros, agravando así el perjuicio sufrido por las familias afectadas.”
Citando una frase de uno de los artículos que han cubierto la noticia en internet: “Para la autoridad financiera, esas omisiones tuvieron consecuencias directas y graves para los inversionistas. El mensaje es claro: la fiducia no es una figura decorativa. Es una actividad profesional con un estándar reforzado de diligencia y responsabilidad.”
Aunque este caso responde al marco jurídico colombiano y a circunstancias particulares, el caso permite reflexionar sobre la evolución de los estándares de responsabilidad que se esperan del profesional fiduciario. En el vecino país, parece haber una tendencia hacia elevar de forma importante esa expectativa lo cual se ve reflejado en múltiples decisiones judiciales que han declarado responsables a las empresas fiduciarios en negocios dentro de los cuales han prestado servicios.
Me atrevo a decir sin mayor temor que el entorno del negocio es bastante diferente en nuestro medio, dentro del que la fiducia inmobiliaria es mayoritariamente para fines de garantía y en la que no es particularmente frecuente que se espere del fiduciario que tenga una posición u opinión sobre la solvencia y experiencia del constructor, por ejemplo, salvo que expresamente se le hubiese pedido expresar tal posición u opinión.
De lo que sí hemos tenido cierta cantidad de fallos judiciales es del tema relacionado a la separación del patrimonio fiduciario del patrimonio de las partes en el contrato de fideicomiso. Se han dado algunos casos desafortunados en los cuales los tribunales han desconocido este principio medular del negocio, siendo un caso relativamente reciente que afectó a una fiduciaria bancaria a título personal, por considerarla que era una parte en la relación de consumo entre el promitente comprador y el promotor del proyecto. Tomó un amparo de garantías y un fallo del Tribuna Superior revertir esta decisión errada.
No quiero soslayar el hecho obvio y evidente de que como en cualquier otro servicio profesional, es completamente posible que un fiduciario sea negligente e incumpla sus deberes contractuales y/o legales. Hay algunos casos locales de fiducias relacionadas a emisiones de valores y proyectos inmobiliarios en los que se intuye alguna forma de laxitud o inobservancia de deberes contractuales que resultan en garantías que no son tales.
Al constituirse un fideicomiso, se establecen objetivos, instrucciones, condiciones, facultades y límites que deberán ser ejecutados a lo largo del tiempo. A partir de ese momento comienza una labor de administración que requiere criterio, seguimiento, documentación y capacidad para actuar conforme a los términos establecidos.
En Panamá, el fiduciario tiene el deber de administrar los bienes con diligencia, cumplir lo pactado en el contrato, mantener la debida segregación patrimonial y rendir cuentas, dentro del marco legal y regulatorio aplicable. Estas obligaciones se deben tratar con mayor atención cuando el fideicomiso participa en operaciones que se desarrollan por etapas, como proyectos inmobiliarios, financiamientos, garantías o estructuras en las que existen condiciones específicas para la administración o desembolso de recursos.
En esos escenarios, la documentación inicial es fundamental, pero también lo es lo que ocurre después.
¿Se han cumplido las condiciones previstas? ¿Existen los documentos que respaldan una actuación determinada? ¿Las instrucciones recibidas son consistentes con el contrato? ¿La información necesaria se encuentra disponible y debidamente registrada? ¿Qué debe hacer el fiduciario cuando identifica una situación que requiere revisión?
La respuesta a estas preguntas forma parte de la administración cotidiana de una estructura fiduciaria.
El estándar conocido en nuestro sistema como el del Buen Padre de Familia resume precisamente esa exigencia de actuar con prudencia y diligencia en la administración de bienes que han sido confiados para una finalidad determinada. Esto implica conservar evidencia de las actuaciones realizadas, mantener controles adecuados y poder explicar cómo se ejecutaron las responsabilidades asumidas.
También existe una dimensión importante de comunicación. La rendición de cuentas y la trazabilidad permiten que las partes comprendan cómo se ha administrado el patrimonio y qué actuaciones se han realizado durante la vigencia de la estructura.
Los casos que llegan a los tribunales suelen concentrar la atención en el momento en que algo salió mal. Para la actividad fiduciaria, también ofrecen la oportunidad de observar todo lo que ocurre antes: las decisiones, verificaciones, controles y actuaciones que forman parte de una administración responsable.
No hay obra humana perfecta, pero después de más de cuatro décadas trabajando con estructuras fiduciarias, nuestra experiencia confirma que la confianza depositada en un fiduciario como Assets Trust, conlleva una responsabilidad permanente, y que el valor de esa función se demuestra, día a día, en su ejecución.