Por Carolina Franco
Desde el 16 de septiembre de 2026 rige el Decreto Ejecutivo No. 17 de 8 de septiembre de 2026, que actualiza de forma integral la subcategoría de Residente Permanente en calidad de Inversionista Calificado y subroga el Decreto Ejecutivo No. 722 de 2020 y sus modificaciones.
La nueva norma redefine aspectos relevantes del régimen y refuerza los controles sobre la naturaleza y valoración de los activos, el origen y trazabilidad de los fondos y el mantenimiento de la inversión. Además, fortalece el rol de las estructuras fiduciarias en la protección de las inversiones inmobiliarias.
Sus Principales Cambios
- Inversión inmobiliaria: primera venta y mercado secundario.
Para inmuebles nuevos, no ocupados y de primera venta, adquiridos del promotor, desarrollador o su causahabiente, se mantiene la inversión mínima de B/.300,000.00.
Para inmuebles del mercado secundario, previamente comercializados, ocupados, arrendados o transferidos a terceros no relacionados, el mínimo asciende a B/.500,000.00.
- Mercado de valores y depósitos a plazo fijo.
La inversión en el mercado de valores mantiene un mínimo de B/.500,000.00, ampliando las alternativas de inversión mediante los instrumentos elegibles establecidos en el decreto. Si existen pérdidas de mercado sin retiros voluntarios, el inversionista dispone de 90 días después de la notificación del Ministerio de Comercio e Industrias (MICI) para restablecer el monto.
En depósitos a plazo fijo, se mantiene el mínimo de B/.750,000.00 en bancos privados elegibles y se establece el mínimo de B/.500,000.00 cuando se constituye en el Banco Nacional de Panamá o la Caja de Ahorros.
- Origen y trazabilidad de los fondos y valor computable.
La inversión debe realizarse con fondos propios del solicitante provenientes de fuente extranjera, cuya titularidad y trazabilidad puedan demostrarse documentalmente. Las donaciones, regalos, liberalidades u otras transferencias gratuitas de terceros no se computan para completar el monto mínimo.
En la inversión inmobiliaria, el valor computable será, como regla general, el menor entre el monto efectivamente pagado y el valor comercial razonablemente acreditado, considerando los gravámenes que afecten el valor neto. Cuando existan dudas razonables, el MICI puede requerir un avalúo independiente.
- Mantenimiento de la inversión y sustitución.
El régimen mantiene la obligación de conservar la inversión durante un período mínimo de 5 años y acreditarla anualmente ante el MICI. Si la inversión cesa, se vende, se sustituye o deja de existir anticipadamente, la normativa contempla procedimientos para notificar la situación y, cuando corresponda, acreditar una reinversión equivalente dentro de los plazos aplicables.
- Ciudadanía por naturalización.
El inversionista y sus dependientes podrán solicitar la nacionalidad panameña por naturalización después de 5 años consecutivos de residencia en Panamá, sujeto al cumplimiento de los requisitos constitucionales y legales aplicables.
- Régimen de transición.
Las inversiones y contratos vinculantes perfeccionados antes del 16 de septiembre de 2026 pueden acogerse al régimen anterior si la solicitud se presenta dentro de los 6 meses siguientes a la entrada en vigencia.
El Enfoque del Fideicomiso
En las inversiones inmobiliarias mediante contrato de promesa de compraventa, el decreto mantiene la posibilidad de depositar en fideicomiso los recursos de la inversión, lo que permite al fideicomiso cumplir un rol clave como mecanismo de:
- Trazabilidad: permite documentar el ingreso, la administración y la aplicación de los fondos vinculados a la inversión.
- Control de desembolsos: los fondos se liberan conforme a los términos y condiciones establecidos del instrumento de fideicomiso y del contrato de promesa de compraventa.
- Protección y seguridad jurídica: separa y administra los recursos mediante un vehículo regulado, aportando mayor orden y transparencia a la operación.
Depósito en fideicomiso. La inversión inmobiliaria sustentada mediante contrato de promesa de compraventa podrá estructurarse mediante un depósito en fideicomiso administrado por un banco o fiduciaria con licencia para operar en Panamá, por un monto no inferior al mínimo de inversión exigido, y el contrato de fideicomiso deberá establecer que la totalidad de los fondos será desembolsada para atender las obligaciones derivadas de la promesa de compraventa. Esta estructura podrá resultar aplicable no solo a inmuebles en construcción, sino también a inmuebles terminados cuando existan condiciones contractuales, registrales o de otra naturaleza pendientes de cumplimiento para perfeccionar su traspaso definitivo al inversionista, sujeto al cumplimiento de los demás requisitos establecidos en el decreto.
Alternativa con garantía bancaria. También se mantiene la posibilidad de pagar directamente al promotor o promitente vendedor el 100% del valor del inmueble que aún no haya sido construido o no se haya segregado ni registrado en el Registro Público de Panamá, en cuyo caso la operación debe respaldarse con un instrumento bancario irrevocable, incondicional y pagadero a primer requerimiento (carta de crédito stand-by, aval o garantía de cumplimiento), que debe mantenerse vigente hasta que el inmueble se construya, segregue e inscriba a nombre del inversionista. La garantía debe cubrir el valor total de la inversión y renovarse cada año.
Controles posteriores. En las inversiones realizadas mediante fideicomiso se mantiene la obligación de presentar anualmente una certificación del fiduciario que acredite los desembolsos parciales efectuados con cargo al fideicomiso a favor de la empresa inmobiliaria o vendedor.
Protección ante incumplimientos. Si la promesa de compraventa no se perfecciona por incumplimiento imputable al promotor o promitente vendedor, el decreto permite sustituir la inversión dentro de ciertos plazos. La residencia a través de la modalidad de promesa de compraventa no puede sustentarse en promesas por más de 3 años acumulados.